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기사입력 : 2026.01.01 10:00
2026년 건설경기 전망
2025년 1~8월 누적 기준 건설수주는 전년 동기 대비 3.7% 증가하며 회복 전환했으나, 착공 면적과 건설 기성은 감소세를 이어갔다. 금리 부담과 금융 심사 강화로 자금 조달 여건이 여전히 제약적인 가운데, 미분양 누적과 지역 부동산 수요 둔화가 착공을 지연시키는 요인으로 작용한 것으로 보인다. 이로 인해 수주 확대가 곧바로 공사 실행으로 이어지지 않는 흐름이 지속되고 있다.
발주 부문별로 보면, 공공 건설수주는 SOC 투자 축소의 영향으로 전년 동기 대비 8.4% 감소한 반면, 민간 건설수주는 주택과 비주거 건축을 중심으로 8.3% 증가하며 전체 수주를 견인했다. 이러한 흐름을 종합하면, 2025년 건설경기는 민간 건축 중심의 수주 회복과 토목·공공 부문의 위축이 병존하는 조정 국면으로 정리된다. 2026년에는 공공 부문의 발주 확대가 시장을 지지하는 가운데, 민간 부문은 일부 분야를 중심으로 제한적인 회복을 보일 것으로 전망된다.
에디터 윤한솔 제공 한국건설산업연구원
1. 2025년 건설경기 동향
연간 수주 동향: 소폭 회복세
2025년 1~8월 누적 건설 수주는 132.9조 원으로 전년 동기 대비 3.7% 증가했다. 2023년 이후 수주 규모가 크게 축소된 점을 고려하면 일정 부분 회복 흐름으로 평가할 수 있다. 특히, 7·8월에 전년 대비 큰 폭의 증가가 나타나며 누적 수주가 상승세로 전환되었다.
착공·기성의 감소
건설수주가 일부 회복 흐름을 보이고 있음에도 불구하고 건축 착공은 감소세를 벗어나지 못하고 있다. 2025년 1~8월 누적 기준 건설착공면적은 5,040만㎡로, 전년 동기 대비 16.0% 감소했다. 용도별로 보면 주거용 착공면적이 전년 대비 29.5% 줄어들며 감소폭이 두드러졌고, 비주거용 역시 7.8% 감소해 전반적인 착공 위축 흐름이 이어졌다.
이러한 흐름은 수주가 즉각 착공으로 이어지지 못하고 있음을 보여준다. 자금조달 비용 상승, PF 구조조정 과정, 공사비 부담, 지방 주택 수요 둔화 등의 요인이 영향을 미친 것으로 해석된다.
건설 기성 또한 2023년 이후 하락세로 전환해 2025년 1~8월 건설기성은 전년 동기 대비 18.5% 감소했다. 최근 안전 규제 강화와 현장 운영 리스크 증가, 비용 부담 확대로 인한 일부 건설 현장의 공사 중단이 부정적 영향을 미친 것으로 보인다.
미분양 현황
2025년 8월 기준 전국 미분양은 약 6.7만 호이며 이 중 공사 완료 후 미분양 2.76만 호로 비교적 높은 수준을 유지했다. 공사 완료 물량의 미분양 비중이 40%를 넘긴 것은 준공 이후 분양 지연 흐름이 지속되고 있음을 보여주는 지표다.
건설 투자 침체 악화 및 체감 경기 부진
건설 투자는 2020년 이후 4년 연속 감소했으며 2025년 상반기에도 1/4분기 -13.3%, 2/4분기 -11.4%, 3/4분기 -8.2% 등 감소가 지속됐다. 체감 경기 지수(Construction Business Survey Index, CBSI)는 전반적으로 70선에 머무르며 기업 체감 경기가 개선되지 못한 것으로 나타났다. 주요 영향을 미친 요인은 신규 수주, 자금조달, 공사 기성, 수주잔고, 공사대수금, 자재수급 순으로 조사됐다.
2. 건설산업 위기의 원인
사업성 악화: 높은 공사비
2025년 8월 건설공사비지수는 131.0으로 전년 동월 대비 1.0% 상승했다. 건설공사비지수 상승률은 둔화되었지만 여전히 높은 수준이며 안전·품질·노동 관련 규제 강화가 공사비의 구조적 상승 요인으로 작용하고 있다.
사업성 악화: 높은 자금조달 비용
한국은행 기준금리는 2024년 10월부터 인하 기조에 들어섰으나 가계부채 부담과 부동산 시장 불안정 등의 요인으로 여전히 고금리가 지속되고 있다. 건설업 차입금 평균 이자율은 2021년 3.04%, 2022년 3.55%, 2023년 4.79%, 2024년 5.07%로 지속 상승했다.
사업성 악화: 부동산 PF(프로젝트 금융) 위기
2025년 6월 말 PF 익스포저(PF Exposure, 금융권이 부동산 PF에 관련해 부담하고 있는 총 위험 규모)는 186.6조 원으로 전분기 대비 4.1조 원 감소했으나 비수도권·중소 시행사 중심의 리스크는 여전히 존재해 프로젝트 추진 속도에 영향을 미치고 있다. 이로 인해 금융기관의 PF 대출 심사와 자금 집행은 보수적으로 운영되고 있으며 신규 사업과 기존 사업 모두에서 착공 및 사업 진행 속도가 제한되는 흐름이 이어지고 있다.
산업 내 구조적 위기 요인
생산성 저하, 인력 고령화, 다단계 산업 구조는 건설산업의 회복 탄력성을 낮추고 침체 국면을 장기화시키는 배경으로 지적된다.
낮은 생산성은 투자 대비 부가가치 창출 수준을 제한해 건설투자의 GDP 기여도와 투자 효율을 약화시키고, 이는 경기 회복 국면에서도 반등 폭을 제한하는 요인으로 작용한다. 또한, 인력 고령화로 인력 수급의 불확실성이 확대되고 인건비 부담과 외국인 근로자 의존도 증가로 현장 운영의 안정성과 안전·기술 역량 관리에 부담이 커지고 있다. 이 외에도 다단계 하도급 중심의 산업 구조는 저가 경쟁을 고착화시키며 품질·안전 관리와 기술·혁신 투자 측면에서 비효율을 초래하는 구조적 한계로 작용하고 있다.
외부환경: 국내 경제 활력 저하
2025년 3분기 국내 경제성장률은 전기 대비 1.2%, 전년 동기 대비 1.7%를 기록하며 완만한 회복 흐름을 보였으나 세부 항목별로는 건설투자가 전기 대비 -0.1%를 기록하며 유일하게 감소세를 나타냈다. 같은 기간 민간소비와 설비투자, 수출은 증가했지만 건설 부문은 경기 회복의 온기를 충분히 반영하지 못한 셈이다.
한국은행은 2025년 연간 경제성장률을 0.9%, 2026년을 1.6%로 전망하고 있다. 2026년에는 내수 회복이 예상되지만 미국의 관세 정책 등 대외 여건으로 인해 수출 둔화 가능성이 제기되며 성장률은 잠재성장률 수준(약 1.8%)을 하회할 것으로 분석된다. 이러한 거시경제 환경은 기업의 투자 여력을 제약하고 중장기 건설 수요 회복 속도를 제한하는 외부 변수로 작용하고 있다.
외부환경: 고강도 정부 정책 및 규제
최근 정부 정책은 주택 수요 억제와 안전·노동 규제 강화에 초점을 맞추고 있다. 대출 및 거래 규제와 함께 건설안전특별법, 노동관계 제도 강화 등이 병행되면서 공사 기간과 비용 부담이 확대되고 있다.
이러한 규제 환경은 시장의 예측 가능성을 낮추고 수요 위축·사업성 악화·자금 조달 부담을 동시에 확대하는 요인으로 작용한다. 그 결과 민간 부문의 투자 심리는 위축되고 착공 지연과 사업 보류 사례가 증가하며 건설경기 회복 속도를 제약하고 있다.
3. 2026년 건설시장 전망
한국건설산업연구원은 2026년 건설수주를 전년 대비 4.0% 증가한 231.2조 원, 건설투자는 2.0% 증가한 270조 원으로 전망하고 있다. 특히, 공공 수주의 확대가 전체 시장을 견인하며 민간 수주는 제한적으로 증가할 것으로 분석했다.
공공 부문: SOC·공공주택 중심의 발주 확대
2026년 SOC(Social Overhead Capital, 사회간접자본) 예산안은 27.5조 원으로 전년 대비 7.9% 증가했다. 특히, 철도 +26.3%, 지역 및 도시 +12.7%, 물류 및 기타 +5.6% 등에서 확대가 이루어져 토목 수주 중심의 회복이 기대된다.
또한, 정부는 공공주택 공급 확대 정책을 지속하고 있으며 주택공급 확대방안을 통해 2030년까지 수도권에 총 135만호 규모 신규주택 착공을 추진할 예정으로 LH 발주량 증가 흐름도 이어질 전망이다. 이러한 요인들은 공공 건축·토목 전반의 안정적 물량을 뒷받침할 것으로 분석된다.
민간 부문: 제한적 회복
민간 부문은 고금리로 인한 금융비용 부담·규제 강화·미분양 누적 등으로 전반적 회복 속도는 제한적일 전망이다. 다만 재건축·재개발 반도체·배터리·데이터센터 등 신산업 시설을 중심으로 선별적 수요가 유지될 것으로 보인다.
2026년 건설경기 전망에 영향을 미치는 요인들
2026년 건설 수주는 완만한 회복이 기대되나 2026년 건설 투자 기저효과로 인해 소폭 개선될 전망이다. 공공 발주 확대, 정책적 지원 등은 긍정 요인이나 민간 주택 경기 부진, 높은 공사비 등은 부정 요인으로 작용할 것으로 보인다.
긍정적인 요인으로는 공공 발주 확대가 가장 먼저 꼽힌다. 2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 증가하고 공공주택 공급 확대 정책이 병행되면서 공공 부문이 건설시장 하방을 일정 부분 지지할 것으로 보인다. 또한, 지방 건설경기 보강을 위한 정책적 지원이 이어지며 세컨드 홈 특례 확대와 미분양 주택 매입 지원, SOC 투자 조기 집행 등이 지방 시장의 완충 역할을 할 것으로 예상된다.
산업 인프라 투자의 지속도 시장에 긍정적인 영향을 미친다. 반도체, 이차전지·배터리, 데이터센터, 국가첨단산업단지 등 신산업 분야를 중심으로 정부와 민간의 투자가 이어지면서 일부 지역과 공종에서는 비교적 안정적인 수주 여건이 유지될 가능성이 있다. 여기에 기준금리 인하 기조가 유지되면서 자금 조달 여건도 점진적으로 개선될 것으로 기대된다.
반면 부정적인 요인도 여전히 뚜렷하다. 주택 수요 억제 정책이 지속되는 가운데 미분양 주택 물량이 누적되면서 민간 주택 경기의 회복은 지연되고 있다. 이는 신규 주택 사업의 착공과 투자 결정을 제약하는 요인으로 작용한다. 더불어 건설공사비지수가 높은 수준을 유지하고 안전·품질·노동 관련 규제가 강화되면서 공사비 부담과 사업 리스크가 확대되고 있다.
정책·규제 환경의 불확실성과 함께 국내외 경제 성장 둔화 역시 건설시장 회복 속도를 제한하는 변수다. 국제통화기금(IMF)은 2026년 세계 경제성장률을 3.1%로 전망하고 있으며 한국은행은 국내 경제성장률을 1.6%로 예상하고 있다. 이는 건설 수요의 근간이 되는 투자 및 소비 회복 속도가 제한적일 수 있음을 시사하며 건설경기 회복 역시 완만한 흐름에 그칠 가능성을 내포하고 있다. 세계 및 국내 경제성장률이 잠재 수준을 하회할 것으로 전망되는 상황에서 민간 부문의 투자 여력은 제한적일 수밖에 없다.
4. 위기 극복을 위한 중장기 전망
한국건설산업연구원은 현재 건설산업이 단기 경기 조정이 아니라 구조적 전환기에 진입했다고 진단한다. 이에 따라 미래 수요·기술 혁신·지속가능성을 중심으로 한 투자 패러다임 변화를 제안하고 있다.
1) 미래 수요 대응
‘지금의 수요’를 충족하는 방식에서 벗어나 ‘다가올 수요’를 선제적으로 반영하는 투자로의 전환이 요구된다. 즉, 인구 구조 변화와 산업 재편 흐름을 고려한 미래형 인프라 구축이 핵심 과제로 제시된다. 신산업과 연계된 인프라 확충은 산업 경쟁력 확보와 도시 기능 고도화를 동시에 도모할 수 있으며 이를 통해 중장기적인 건설 수요의 기반을 마련할 수 있다는 분석이다.
2) 산업생태계 혁신과 기술 내재화
연구원은 단순히 물리적 ‘시설’을 늘리는 투자가 아니라 산업 전반의 ‘역량’을 축적하는 방향으로 전환이 필요하다고 지적한다. 스마트 건설 기술, 친환경 자재, 자동화 시공, 디지털 전환과 인공지능 활용 등은 생산성 향상을 통해 인력 부족과 안전 규제 강화, 원가 상승에 대응할 수 있는 핵심 수단으로 제시된다. 기술과 생산 혁신에 대한 투자는 건설산업의 구조적 취약성을 완화하는 동시에 장기적인 경쟁력을 높이는 역할을 할 것으로 기대된다.
3) 지속가능성과 사회적 가치 창출
단기 성과를 위한 양적 확대가 아닌 지속 가능한 도시와 인프라 구축을 목표로 한 투자가 필요하다. 이는 미래 세대의 사회적 비용을 줄이는 ‘세대 간 투자’로 이어질 수 있으며 ESG와 안전 강화를 중심으로 한 투자 확대는 산업의 신뢰도를 높이고 새로운 시장을 창출하는 기반이 될 수 있다.
이러한 중장기 전략이 실현되기 위해서는 자금 조달 구조의 혁신이 병행되어야 한다는 점도 함께 제시된다. 공공·민간·금융이 함께 참여하는 자본조달 생태계를 구축하고 공공이 일부 초기 위험을 분담하는 리스크 분담형 금융 모델이나 미래형 프로젝트에 특화된 금융 상품을 확대함으로써 투자 유인을 높여야 한다는 것이다. 더 나아가 미래형 프로젝트에 특화된 금융 상품과 인센티브 체계를 마련함으로써 민간 투자 참여를 유도해야 한다는 제언도 뒤따른다.
5. 단기 정책 과제: 물량 확보를 통한 산업 안정성 회복
한국건설산업연구원은 건설산업의 중장기 구조 전환이 실현되기 위해서는 무엇보다 단기적인 산업 안정이 전제되어야 한다고 지적한다. 기업이 생존해야 산업의 체질 개선과 미래 투자도 가능하다는 인식에서다. 최근 공사 물량이 급감하면서 건축 착공, 건설 기성, 건설 투자가 동시에 위축되고 있으며, 이러한 침체가 장기화될 경우 건설 기업의 경영 기반 자체가 흔들릴 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이에 따라 단기적인 공사 물량 확보를 통해 산업의 생존 기반을 마련하고 이를 중장기 전환 전략과 병행해 추진할 필요성이 강조된다.
우선 공공 부문의 발주 및 집행 가속화가 핵심 과제로 제시된다. 예산의 조기 집행률을 높이고 소규모 생활 SOC 사업과 유지보수, 안전보강 사업을 신속히 추진함으로써 단기간 내 공사 물량을 창출해야 한다는 것이다. 노후 인프라에 대한 긴급 보수와 함께 학교, 도로, 교량 등 기존 시설의 유지관리 사업을 확대하는 방안도 단기적인 수요 보완책으로 언급된다.
민간 부문에서는 프로젝트 착공을 촉진하기 위한 제도적 지원과 PF 유동성 지원이 필요하다는 지적이 나온다. 정상적으로 추진 가능한 사업과 구조조정이 필요한 사업을 구분해 선별적으로 지원하고 인허가 절차와 안전 규제에 대한 병행 심사를 통해 착공까지 소요되는 시간을 단축하는 방안이 제안된다. 이는 자금 조달 부담과 불확실성으로 지연되고 있는 민간 프로젝트의 실행 가능성을 높이기 위한 조치로 해석된다.
지역과 중소 건설사를 중심으로 한 물량 보강 프로그램도 중요한 정책 과제로 제시된다. 지방 건설경기 침체를 완화하기 위해 지역형 SOC, 도시재생, 주거환경 개선 사업을 확대하고 중소 건설사가 참여할 수 있는 리모델링 및 유지보수 사업 구조를 마련하기 위한 표준 모델을 구축할 필요가 있다는 것이다. 이를 통해 대형 프로젝트 중심의 수주 구조에서 벗어나 보다 폭넓은 기업 참여를 유도할 수 있을 것으로 기대된다.
이러한 단기 정책이 추진될 경우 공사 물량 회복을 통해 건설 기성과 고용, 소득이 선순환하는 효과를 기대할 수 있다. 동시에 중장기적인 산업 구조 전환을 추진할 수 있는 최소한의 산업 생태계가 유지되면서 건설산업 전반의 안정성과 회복 가능성을 높이는 기반이 마련될 것으로 전망된다.
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